Приведение Генплана и Правил землепользования и застройки в соответствие с фактическим использованием земельного участка

Оспорить Генплан и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в судебном порядке имеет право правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства (ч. 15 ст. 24 ГрК РФ) и иные физические и юридические лица (ч. 4 ст. 32 ГрК РФ).

В силу ч. 9 ст. 36 ГрК РФ земельный участок может использоваться без приведения в соответствие с градостроительным регламентом, но реконструкция производится только с целью приведения в соответствие с градостроительным регламентом или предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (Апелляционном определение СК по административным делам ВС РФ от 19.06.2019 №58-АПА19-8)


По каким основаниям суды отказывают в иске о признании Генплана и ПЗЗ недействующими в части?

Приоритет публичной цели устойчивого развития территории, который обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Генеральный план как документ долгосрочного планирования (ч. 11 ст. 9 ГрК РФ), определяя назначение территорий исходя из планов развития городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускать ее потенциальное изменение (Апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 13.06.2019 №18-АПА19-34)

Есть судебная практика, из которой следует, что Генплан и ПЗЗ можно признать недействующими в части несовпадения фактическому использованию земельного участка в границах установленных зон.

Так, Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.02.2022 №88а-5364/2022 были удовлетворены требования истцов о признании недействующими решения в части отнесения принадлежащих им земельных участков (иная зона сельскохозяйственного назначения), а также решения в части отнесения тех же земельных участвок к территориальной зоне СХ-4 (зона, предназначенная для ведения огородничества). Суд сослался на ст. 34 ГрК РФ, согласно которой градостроительное зонирование должно обеспечивать поддержание в пригодном эксплуатационном состоянии объектов местного значения, существующего землепользования и объектов капитального строительства.

Определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27.06.2023 по делу №3а-22/2023 были удовлетворены исковые требования о признании недействующим в части Генплана МО «Зеленоградский городской округ» и ПЗЗ МО «Зеленоградский городской округ». Истец с 2020 года является арендатором земельных участков, которые имеют вид разрешенного использования «под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионатов)». Были утверждены изменения в Генплан, согласно которым спорные земельные участки отнесены к функциональной зоне «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)», в которой запрещено строительство объектов капитального строительства. Также земельный участок был отнесен к территориальной зоне Р-1 «Зона городских парков, скверов, садов, бульваров, зеленых насаждений общего пользования», что исключает возможность любого строительства объектов капитального строительства. Суд указал на необоснованность отнесения спорных земельных участков к указанным функциональной и территориальной зонам, так как земельный участок не был отнесен к землям лесного фонда, а обратное ответчик доказать не смог.

Анализ судебной практики подготовлен по состоянию на 30 августа 2023 г.